¿Qué es un Fideicomiso?

De acuerdo con el artículo 381 de la ley de títulos y operaciones de crédito mediante el fideicomiso, “el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria”.

Y pueden ser fideicomisarios “las personas que tengan la capacidad necesaria para recibir el provecho que el fideicomiso implica”.

Un fideicomiso es un acuerdo de voluntades que busca garantizar el cumplimiento de obligaciones para lo cual interviene una institución del sistema financiero, cuya única finalidad es ejecutar los objetivos para los que fue creado dicho fideicomiso.

Los integrantes de este acuerdo de voluntades son en términos prácticos los siguientes:

• El fideicomitente: quien cede la propiedad de bienes muebles o inmuebles.
• El fideicomisario: quién será el beneficiario del fideicomiso es decir después de que se cumplan los objetivos del mismo, esta persona ya sea física o moral obtendrá los resultados para los que fue creado el fideicomiso.
• El fiduciario: es la institución encargada de dar confianza y garantizar a las partes que los acuerdos del contrato serán desarrollados conforme a lo establecido, por lo que su función será la de administrar correctamente los recursos asignados.

Fideicomiso Inmobiliario

Ahora bien existen diferentes tipos de fideicomisos dependiendo del objetivo para los que son creados, en este artículo nos nos centraremos exclusivamente en aquellos fideicomisos creados para el desarrollo inmobiliario, exploraremos los puntos finos de cada uno de sus integrantes, identificaremos cuáles son los aspectos a cuidar durante la vida del fideicomiso y finalmente valoraremos los beneficios tanto de seguridad para los integrantes como financieros derivados de los beneficios fiscales aplicables.

Una vez conocidos los elementos del fideicomiso y centrándonos exclusivamente en el sector inmobiliario podríamos obtener la siguiente definición:

“Acuerdo de voluntades mediante el cual, uno o varios Fideicomitentes se deshacen de la propiedad de sus bienes, los ceden a una institución financiera (fiduciario), que lo administra para beneficio de un tercero (fideicomisario) de acuerdo con los fines pactados”.

No se trata de una empresa sin embargo este instrumento debe quedar protocolizado ante el notario público se trata de un contrato, es una operación compleja pero a la vez estratégica que funciona para dar estructura a un negocio y además de sus grandes beneficios su principal característica, es que brinda confianza a las partes que intervienen en él ya que una entidad del sistema financiero será la encargada de vigilar que los acuerdos se lleven a cabo conforme a lo pactado.

Firmado el contrato de fideicomiso la propiedad de los bienes pasa a ser del fiduciario ante lo cual se obtiene el primer beneficio de la figura toda vez que dichos bienes no podrán ser embargables para el fideicomitente.

Beneficios del fideicomiso inmobiliario

Es decir se transmite la propiedad fiduciaria y en este momento dependiendo de la condición de retroactividad, mediante la cual el fideicomitente “No renuncia” a su derecho de revertir la propiedad de los bienes objeto del fideicomiso, se obtiene un segundo beneficio, ya que dicha transacción no será considerada como enajenación. Si se reserva el derecho de readquirir el bien o los bienes, no hay enajenación, por lo que no paga ISR hasta la venta del inmueble.

Si bien es cierto que las condiciones establecen desde el origen del instrumento también es cierto que dicho instrumento puede ser modificable, siempre y cuando exista un consenso de las partes y sobre todo que este consenso queda evidenciado y se registre la modificación ante fedatario público.

¿Quiénes pueden ser fideicomisarios?

En términos llanos cualquier persona física o moral puede tener la calidad de fideicomisario la única característica que debe cumplir es que tenga la capacidad de recibir los beneficios del mismo, por lo que en todo caso incluso un no nacido un menor una persona sin parentesco alguno otra empresa o incluso otro fideicomiso pueden gozar de los beneficios del mismo si quedó establecido en el contrato.

Un fideicomiso incluso puede tener validez sin que los fideicomisarios sean nombrados al nacimiento del mismo.

Operaciones transnacionales

Un beneficio adicional tiene que ver con la posibilidad de que los beneficios para los fideicomisarios puedas trasladarse más allá de las fronteras del país ya que el contrato en su origen puede contener cláusulas mediante las cuales el administrador fiduciario tenga un mandato para transferir los fondos a una entidad financiera en el extranjero.

¿Quién puede ser fiduciario?

La entidad que deseé actuar como fiduciaria debe obtener la autorización correspondiente. En México, esta autorización se otorga por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). La fiduciaria debe cumplir con requisitos específicos y demostrar su capacidad para llevar a cabo esta función.

Algunos ejemplos de instituciones que al formar parte del sistema financiero pueden obtener la autorización por parte de la comisión nacional bancaria y de valores para ejercer como fiduciarias son: Los Bancos (de todo tipo),  casas de bolsa,  afianzadoras, aseguradoras, operadoras de fondos de inversión, entre otros.

En la segunda parte de este artículo abordaremos algunas ventajas, fundamentos legales y órganos de control de los fideicomisos…